【案件基本信息】
1、判决书字号
威海市环翠区人民法院（2011）威环民重字第1281号
民事判决书
2、案由：房屋买卖合同纠纷
3、当事人
原告：吕守林
被告：威海市环翠区环安建筑公司（以下简称环安公司）、隋旭明、隋鹏
【基本案情】
隋旭明系隋鹏之父，环安公司法定代表人。环安公司原属全民所有制企业，因未按规定办理年检，于2001年11月26日被吊销营业执照，已停业多年。吕守林之父吕世杰于1998年与隋旭明口头协商为吕守林购买梦海园的房屋，并至2002年前后将53万元房款交付给隋旭明，隋旭明以个人名义给吕世杰出具了收款条。
本案诉争房屋即威海市梦海园46号楼×室房屋的土地使用权人原系威海水产开发公司（以下简称水产开发公司），该公司系环翠区海洋与水产局（以下简称区水产局）开办的企业，现已破产。水产开发公司破产案的卷宗材料记载，2000年10月9日，隋旭明与区水产局签订楼座转让合同，约定区水产局将梦海园6号和8号（即后来的46号和50号）楼两楼座转让给隋旭明，价款为100万元。隋旭明还向法院出具书面说明，称其在2000年10月9日购买了上述两处楼座，已支付了80万元。法院从区水产局的明细账中查询到，隋旭明分几次交纳了楼座款，区水产局向隋旭明出具了收款收据，交款人为隋旭明个人。购买楼座后，由梦海房地产开发处作为建设单位，环安公司作为施工单位负责施工建设46号和50号楼，楼房建成后初始产权登记在水产开发公司名下。
2001年9月12日，隋旭明代表隋鹏与水产开发公司签订了房地产买卖契约，约定水产开发公司将其所有的梦海园46号楼房屋所有权出售给隋鹏，建筑面积为822.79平方米，价款为150万元，付款方式为隋鹏于2001年9月11日一次性付款150万元。隋旭明称，签订该合同仅是为办房屋登记所用。2001年9月14日，梦海园46号楼被变更登记在隋鹏名下。吕守林主张此时隋鹏尚未成年，不具有经济能力，该合同系隋旭明安排的。
2005年年初前后，隋旭明将梦海园46号楼×号房屋交付给吕守林，吕守林装修后居住使用至今。2005年5月6日，吕守林与环安公司了签订一份《房地产转让合同》，合同约定环安公司将诉争房屋所有权转让给吕守林，价款为50万元，并注明双方房款已结清，合同经手人为环安公司经理刘新科。刘新科向法院出具书面材料称，吕守林之父吕世杰以安电表为由要求签订房屋买卖合同，刘新科称房子不是公司的，需等隋旭明回来签。吕世杰称无所谓，仅为了安电表。因刘新科未联系上隋旭明，其考虑公司早就吊销，公章也作废，认为不会出什么问题，所以就给吕世杰写了合同。隋旭明后来得知此情况曾以房屋系隋鹏而刘新科代表公司签合同不妥为由责怪刘新科。刘新科解释说仅为了安装电表，不会有什么问题。
【案件焦点】
吕守林是否可取得永恒的所有权。
【法院裁判要旨】
山东省威海市环翠区人民法院经审理认为：本案争议的第一个焦点为买卖合同的当事人，即吕守林与隋旭明建立房屋买卖关系还是与环安公司建立房屋买卖关系。从查明的事实看，吕世杰与隋旭明个人口头协商为原告购买房屋，隋旭明陆续收取吕世杰为吕守林交纳的房款，所出具收款收据均以隋旭明个人名义，并未涉及环安公司，也未盖有环安公司公章，后隋旭明个人与区水产局签订楼座转让协议和支付楼座款，也均未涉及环安公司，上述系列行为均由隋旭明以个人名义所实施，而非代表其所任职的环安公司实施。尽管吕守林于2005年与环安公司签订了房屋买卖合同，但此时环安公司早已被吊销营业执照，并有合同经手人公司副经理刘新科证实当时签合同时只为安装电表。因此表明，吕世杰代表吕守林与隋旭明个人就房屋买卖关系达成口头协议，尽管双方未签订书面合同，仍可以认定吕守林与隋旭明个人之间建立了房屋买卖合同关系。
本案争议的第二个焦点为：在诉争房屋已登记所有权人为隋鹏的情况下，隋旭明能否继续履行买卖合同，与隋鹏协助吕守林办理房屋过户手续？吕守林与隋旭明建立买卖合同关系依法成立并生效，双方均应履行各自的义务。吕守林已向隋旭明支付了房款，隋旭明除应履行交付房屋的义务之外，还应积极履行协助吕守林办理房屋过户手续等合同附随义务。虽然诉争房屋现登记在隋鹏名下，但从查明的事实看，隋旭明代表隋鹏与水产开发公司与签订的房地产买卖契约仅为了办理房屋登记所用，二者之间并不存在真正的买卖合同关系。另外，隋鹏当时尚未成年，不具有经济能力，仍属于隋旭明的家庭成员，隋旭明将房屋登记在其家庭成员名下不能阻却其继续履行为吕守林办理房屋过户手续的义务，隋旭明应与隋鹏共同协助吕守林办理房屋过户手续。因此，吕守林的诉讼请求，理由正当，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：
隋旭明继续履行其与吕守林之间的房屋买卖合同，与隋鹏共同协助吕守林办理威海市环翠区梦海园46号楼×室房屋的过户手续。
【法官后语】
归属于家庭所有的不动产登记在某一家庭成员名下，若不存在引起物权变动的其他基础事实行为，则可认定代表登记行为，该不动产仍归家庭所有，并不发生引起物权变动的公示效力。具体到本案，看似属于“一房二卖”情形，即隋旭明先将房屋出售给吕守林，后又转移给隋鹏。按照“一房二卖”的处理原则，隋旭明不能履行对吕守林的合同，且涉案房屋登记在隋鹏名下，隋鹏不同意房屋买卖，吕守林的诉请不能得到支持。但隋旭明应当赔偿吕守林包括房屋市场增值部分在内的经济损失。隋旭明购买水产开发公司楼座开发房产，其拥有房屋的完全处分权，房屋建成后，房屋属隋旭明的家庭财产，2001年时隋鹏尚未成年且没有独立收入，没有能力单独购买房屋，隋旭明与隋鹏之间不存在买卖等基础法律关系，包括诉争房产在内的46号楼房登记在其名下属代表登记行为，隋鹏可以看作是家庭财产登记代表人，不能改变房产权属家庭财产的性质。隋旭明与吕守林签订合同将诉争房屋销售给吕守林的合同及行为有效，其应继续履行，其与隋鹏负有共同协助吕守林办理房屋产权转移登记的义务。
